Research & Analysen

Märkte im Fokus – Deka Immobilienresearch

Auf dieser Seite bieten wir Ihnen den schnellen Zugriff auf vielfältige Immobilienmarkt-Publikationen für die Sektoren Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik sowie Immobilienspecials zu unterschiedlichen Themen..



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Immobilien Trends
Life Science-Immobilien

Ausgabe September 2022


Management Summary

Insbesondere durch die Corona-Pandemie, aber auch als Folge des demografischen Wandels und durch Digital Health, d.h. die Digitalisierung von Gesundheitstechnologien, steht die Gesundheitsbranche vor großen Herausforderungen und Veränderungen. Dies betrifft vor allem den Teilbereich „Life Science“. Unter diesem Oberbegriff werden verschiedene forschungsintensive Biowissenschaften zusammengefasst, z.B. Biomedizin, Pharmazie, Biochemie, Molekularbiologie, Biophysik.
 
In den USA sind Life Science-Immobilien, d.h. eine Kombination von Büro- und Laborflächen, bereits eine etablierte Assetklasse, in die 2021 gut 21 Mrd. USD investiert wurden. Die Gesundheitsbranche trägt unabhängig von konjunkturellen Einflüssen maßgeblich zum Beschäftigungswachstum bei. Entsprechend wächst der Bedarf an Life Science-Immobilien. Eine vergleichbare Entwicklung wie in den USA dürfte mit Verzögerung auch in Deutschland und weiteren europäischen Kernmärkten einsetzen. Life Science-Immobilien unterschiedlicher Ausprägung bieten institutionellen Investoren die Möglichkeit ihre Portfolios weiter zu diversifizieren.

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Makro Research
Hotelmärkte Europa

Ausgabe September 2022


Management Summary

  • Die europaweite Nachfrage hat im Laufe der ersten sieben Monate 2022 merklich angezogen. Von der wiedererlangten Reisefreiheit und der aufgestauten Reiselust profitierten insbesondere auch die Feriendestinationen im Süden. In vielen Metropolen mit größerer Abhängigkeit von Geschäftsreisen wurde die hohe Auslastung vor Ausbruch der Pandemie im laufenden Jahr weiter oftmals deutlich verfehlt, wohingegen die durchschnittlichen Zimmerraten nur vereinzelt unterschritten und in einigen Märkten z.T. auch deutlich übertroffen wurden. Die weitere Markterholung von der Gesundheitskrise wird überschattet durch neue exogene Schocks ausgelöst durch den Krieg in der Ukraine. 
  • Nach dem Fertigstellungsrekord an neuen Zimmern in 2021 ist mit einer rückläufigen Bautätigkeit zu rechnen. Stark gestiegene Bau- und Finanzierungskosten erschweren den Start neuer Projekte. Deutschland und UK bleiben regionale Schwerpunkte. 
  • Der Investmentumsatz mit Hotelimmobilien belief sich im ersten Halbjahr 2022 auf 6,5 Mrd. EUR und lag somit 13,5% unter dem Vorjahresergebnis. Der Zinsschock sorgte für erneute Verunsicherung und geringere Umsätze. Die Spitzenrenditen waren im ersten Halbjahr durch Stagnation bzw. z.T. auch Rückgänge geprägt. Zuletzt stiegen die Ankaufsrenditen jedoch in einigen Märkten u.a. in Deutschland. Wir erwarten im Umfeld steigender Zinsen je nach Markt stabile bzw. leicht steigende Anfangsrenditen.  
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Makro Research
Büromärkte weltweit

Ausgabe Juni 2022


Märkte im Umfeld steigender Zinsen

Kaum waren die Büromärkte nach dem Nachfrageeinbruch infolge der Gesundheitskrise wieder auf den Erholungspfad eingeschwenkt, erfolgte im Jahresauftaktquartal in Europa mit dem Angriffskrieg in der Ukraine der nächste Dämpfer für die Wirtschaft. Die geopolitischen Verwerfungen und die negativen Folgen mit Blick auf die Energieversorgung und die gestörten Lieferketten verunsichern die Unternehmen. Die weiter angefachte Inflation hat die Notenbanken zum Vorziehen und zuletzt zum starken Beschleunigen ihrer Zinswenden gebracht einhergehend mit Rezessionsängsten und gravierenden Auswirkungen an den Kapitalmärkten. Anders als zu Beginn der Pandemie steht allerdings nicht mehr generell die Zukunftsfähigkeit von Bürogebäuden in Frage. Zwar ist Homeoffice gekommen um zu bleiben, jedoch im Rahmen von hybriden Arbeitsmodellen. Dem zentralen Büro als Ort der Kommunikation und Innovationsfähigkeit von Unternehmen kommt auch künftig große Bedeutung bei. 

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Makro Research
Einzelhandelsmärkte Europa 

Ausgabe April 2022


Auf einen Blick

  • Mieten bleiben unter Abwärtsdruck
  • Hohe Inflation belastet Verbraucher und schmälert Kaufkraft
  • Rückläufiger Bedarf an Verkaufsflächen in Innenstädten und Shopping-Centern durch Online-Boom
  • Trend geht weg von monofunktionaler Retailstruktur hin zu Mixed-Used-Objekten mit mehr Risikostreuung
  • Nahversorgung als Frequenzanker mit weiterem Mietwachstum und anhaltender Renditekompression
  • Stabilisierung der Anfangsrenditen bei Shopping-Centern auf hohen Niveaus, Seitwärtsbewegung auch in 1a-Lagen erwartet
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Makro Research
Deka Immobilien Monitor - Ausgabe Februar 2022

Management Summary

  • Investmentmärkte: Globales Investmentvolumen 2021 mit rund 1,2 Bio. USD knapp 50% höher als im Vorjahr. Stärkster Anstieg in Nordamerika vor Europa und Asien/Pazifik. Stärkste Umsatzbelebung bei Hotels, geringste bei Büro. Umdenken bei Investoren: Keine Prämie mehr für zertifizierte Gebäude, sondern Abschläge für nicht nachhaltige Objekte (brown discount).
  • Büromärkte: Am Büromarkt hat die Nachfrage 2021 wieder angezogen, der Flächenumsatz blieb in vielen Märkten jedoch weit unter den Vorkrisenniveaus. Qualitative Anforderungen an Bürogebäude steigen. ESG und hybride Arbeitswelten als Treiber.
  • Einzelhandelsmärkte: Flächenbedarf in Innenstädten und Shopping-Centern rückläufig, krisenresistenter Lebensmittelhandel als Frequenzbringer. Trend zu Mixed-Used-Objekten mit mehr Risikostreuung.
  • Hotelmärkte: Städte- und Tagungshotels von Krise besonders betroffen. Zimmerraten in Europa insgesamt vergleichsweise robust. Auslastung hat sich ab Frühsommer stark erholt. Durch krisenbedingte Verzögerungen 2021 neuer Fertigstellungsrekord, Tendenz anhaltend.
  • Logistikmärkte: Hohe Nachfrage angeheizt durch den Online-Boom sorgt für niedrige Leerstände. Anhaltender Aufwärtstrend bei Logistikmieten. City-Logistik mit weiterhin überdurchschnittlichem Mietwachstumspotenzial. Nachhaltigkeit als Herausforderung.
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Makro Research
Inflation und Immobilien

Ausgabe Januar 2022


Management Summary

  • Die hohen Inflationsraten in Europa und in den USA sind ein kombiniertes Nachfrage- und Angebotsproblem. Bislang folgt der Markt der Einschätzung der Europäischen Zentralbank, dass es sich bei den derzeitigen Inflationsanstiegen um zeitlich begrenzte Entwicklungen handelt. Wichtig für die Inflationsentwicklung 2022/23 sind weniger die coronabedingten Preissteigerungen, sondern mögliche Zweitrundeneffekte. Diese sollten sich im Euroraum zwar in Grenzen halten, dennoch dürfte die Inflation auf einem höheren Niveau als in der Zeit vor der Pandemie liegen.
  • Eine Anlage in Immobilien gilt in der Regel als sicher und wertbeständig und wird daher oft als Inflationsschutz gesehen. Ein eindeutiger Zusammenhang der Inflation mit der Wertentwicklung von Immobilien ist jedoch nicht nachweisbar. Wenn die Inflation durch starkes Wirtschaftswachstum getrieben ist, profitieren die Immobilienerträge durch steigende Mieten bzw. Mietertragserwartungen. Wird die Inflation jedoch durch steigende Güterpreise und eher schwächeres BIP-Wachstum angefacht, sind die Auswirkungen für Immobilienerträge eher negativ.
  • Die Performance-Werte Offener Immobilienfonds (OIF) mit überwiegend gewerblichen Immobilien im In- und Ausland zeigten in der Vergangenheit einen insgesamt weitgehend gleichen Verlauf mit der Inflation. Auf Portfolioebene bieten – in Abhängigkeit von länderspezifischen Gegebenheiten und der Nutzungsart – indexierte Mietverträge einen Inflationsschutz. Die Inflation in 2021 hat das Renditeniveau der OIFs überstiegen. Ihre grundsätzliche Inflationsresistenz sollte dadurch jedoch nicht in Frage gestellt werden. Durch den langfristigen Anlagehorizont bei OIFs wird dieser Effekt wieder ausgeglichen. 
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Makro Research
Logistikmärkte Europa

Ausgabe Januar 2022


Management Summary

  • Hohe Nachfrage angeheizt durch den Online-Boom sorgt für niedrige Leerstände.
  • 2021 neuer Fertigstellungsrekord erwartet.
  • Nachhaltigkeit als Herausforderung. 
  • Boom am Investmentmarkt führt zu neuen Tiefständen der Ankaufsrenditen und weiter sinkenden Spreads auf Bürogebäude.
  • Anhaltende Renditekompression und steigende Mieten sorgen kurzfristig für weiterhin hohe Total Returns. Zunehmende Gefahr von Übertreibungen.
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Makro Research
Hotelmarkt Deutschland

Ausgabe Dezember 2021


Management Summary

  • 2021 ist für die Hotellerie aufgrund der Corona-Pandemie ein weiteres schwieriges Jahr. Nach einer Erholung seit Juni sorgen die rasant steigenden Inzidenzen und eine neue Mutation für einen weiteren Dämpfer. Die Erwartungen richten sich verstärkt auf eine Besserung ab dem kommenden Frühjahr. Die hohen Vorkrisenniveaus der Hotelumsätze in den Metropolen dürften erst nach 2023 wieder erreicht werden.
  • Im ersten Dreivierteljahr 2021 war die Auslastung landesweit 15% niedriger als im Vorjahreszeitraum, die Zimmerpreise gaben um 6% nach und der RevPAR blieb 20% hinter dem Vorjahr zurück. Seit Juni hatten sich die einzelnen Monatswerte kontinuierlich verbessert, der September 2021 schnitt gegenüber dem Vorjahresmonat beim RevPAR fast 44% besser ab. 
  • In den ersten neun Monaten 2021 erreichte das Transaktionsvolumen 1,4 Mrd. EUR und blieb damit 15% unter dem Vorjahresniveau. Die Spitzenrendite für Vier- und Fünf-Sterne-Hotels in den Top-Standorten blieb konstant bei durchschnittlich 4,25%. Hier ist 2022 in Abhängigkeit von der Markterholung mit stabilen bis leicht nachgebenden Werten zu rechnen. 
  • Durch die krisenbedingten Verzögerungen könnte es 2022 zu einem Rekord an Neueröffnungen kommen, was in einem eklatanten Widerspruch zu den stark eingebrochenen Umsatz- und Übernachtungszahlen in den vergangenen knapp zwei Jahren und den zu erwartenden Veränderungen bei den Reisegewohnheiten gerade bei Geschäftsreisen steht. Dagegen aufzuwiegen ist jedoch die Schließung oder Umnutzung des älteren Bestands, die Konsolidierung auf der Betreiberseite, die Investitionen in Digitalisierung und Flexibilisierung und die Nutzung zusätzlicher Geschäftsfelder wie Coworking oder Serviced Apartments.
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Immobilienresearch Spezial Metropolen
Urbanisierung - New Work - Globalisierung - Ökologie


Metropolen im 21. Jahrhundert

Die großen Metropolen dieser Welt sind oft wichtige Wirtschaftstreiber ihrer Länder und werden auch als Akteure auf internationaler Ebene immer wichtiger, denn sie ziehen Menschen, Unternehmen und Kapital nicht nur aus dem eigenen Land, sondern aus der ganzen Welt an.
Damit sind sie auch für den Immobilienmarkt interessant, da eine steigende Bevölkerung und die wirtschaftlichen Vorzüge einer Metropolregion die Nachfrage nach Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien unterstützen. Auch für den Hotelsektor spielen sie als Destination für Geschäftsreisende und Touristen eine wichtige Rolle.  Neben Kriterien wie der aktuellen wirtschaftlichen Lage und Immobilienmarkt-Kennzahlen sind vor allem zukunftsorientiertes Denken und Handeln relevant für den nachhaltigen Erfolg einer Stadt und damit für die Nachfrage am Immobilienmarkt. 
 
Mit Urbanisierung, New Work, Globalisierung und Ökologie haben wir vier wichtige Zukunftstrends aufgegriffen, um die Performance von Metropolen auf Nachhaltigkeit zu überprüfen und somit einzuschätzen, ob eine Stadt wichtige Kriterien erfüllt, um ihren Stellenwert in der Welt zu erhalten oder sogar auszubauen. 

Bisher erschienene Ausgaben aus der Researchserie Metropolen:

Download PDF: Metropolen Urbanisierung Download PDF: Metropolen New Work Download PDF: Metropolen Globalisierung

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Immobilienresearch Spezial:
Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel

Ausgabe September 2021


Management Summary

  • Die Corona-Pandemie mit Lockdowns und Kontaktbeschränkungen hat binnen kürzester Zeit große Veränderungen
    bewirkt und auch im Lebensmittelhandel zu einer Beschleunigung der Online-Nutzung und zum Ausbau der Online-Kapazitäten bei den großen Einzelhandelsketten geführt. Der Online-Umsatz mit Lebensmitteln erhöhte sich
    2020 um gut 1 Mrd. EUR gegenüber 2019 auf 2,8 Mrd. EUR, ein Anstieg von 56%. Der Anteil am Gesamtumsatz
    stieg auf 2%. Eine Größenordnung wie bei Mode oder Elektronik und Medien dürfte auch bei anhaltendem
    Wachstum nicht erreicht werden.
  • Durch seine Robustheit und Krisensicherheit bleibt der Lebensmittelhandel für Immobilieninvestoren eine lohnenswerte Assetklasse und wird seinen Anteil am Einzelhandel-Transaktionsvolumen weiter ausbauen. Dabei profitiert er von langfristigen Mietverträgen und stabilen Mieteinnahmen. Da das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibt, ist mit weiter sinkenden Renditen zu rechnen.
Download PDF: Immobilienresearch Spezial - Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel 

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Immobilienresearch Spezial:
Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel

Ausgabe September 2021


Management Summary

  • Die Corona-Pandemie mit Lockdowns und Kontaktbeschränkungen hat binnen kürzester Zeit große Veränderungen
    bewirkt und auch im Lebensmittelhandel zu einer Beschleunigung der Online-Nutzung und zum Ausbau der Online-Kapazitäten bei den großen Einzelhandelsketten geführt. Der Online-Umsatz mit Lebensmitteln erhöhte sich
    2020 um gut 1 Mrd. EUR gegenüber 2019 auf 2,8 Mrd. EUR, ein Anstieg von 56%. Der Anteil am Gesamtumsatz
    stieg auf 2%. Eine Größenordnung wie bei Mode oder Elektronik und Medien dürfte auch bei anhaltendem
    Wachstum nicht erreicht werden.
  • Durch seine Robustheit und Krisensicherheit bleibt der Lebensmittelhandel für Immobilieninvestoren eine lohnenswerte Assetklasse und wird seinen Anteil am Einzelhandel-Transaktionsvolumen weiter ausbauen. Dabei profitiert er von langfristigen Mietverträgen und stabilen Mieteinnahmen. Da das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibt, ist mit weiter sinkenden Renditen zu rechnen.
Das ist ein Test

Klimaveränderung_720x960.jpg

Immobilienresearch Spezial:
Klimaveränderungen und Immobilien

Ausgabe April 2021


Management Summary

  • Die Folgen der globalen Erderwärmung treten in allen Wirtschaftsbereichen immer stärker in Erscheinung und fordern die Auseinandersetzung mit den daraus resultierenden Risiken, die künftig bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden müssen.
  • Im Pariser Klimaschutzübereinkommen wurde festgelegt, die Erderwärmung in diesem Jahrhundert deutlich unter
    +2 Grad Celsius gegenüber der vorindustriellen Zeit zu halten und empfohlen, ein Ziel von +1,5 Grad Celsius anzusteuern. In Europa hat die EU-Kommission im Dezember 2019 den „Green Deal“ präsentiert. Dabei ist das Ziel eine
    klimaneutrale bzw. treibhausgasneutrale EU bis zum Jahr 2050.
Download PDF: Immobilienresearch Spezial - Klimaveränderungen und Immobilien
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Deka-Trendmonitoring
Trend Momentum 4. Quartal 2021

Das Deka Trendmonitoring gibt jedes Quartal ein kurzes Blitzlicht zu ausgewählten Mega-Trends und Entwicklungen auf Basis der Präsenz in Fachmedien, Massenmedien, Patenten und wissenschaftlichen Publikationen. Die Trend-Plattform identifiziert hierbei die meistdiskutierten Trends, Akteure und innovativsten Projekte.
 
Das neue Deka-Trendmonitoring gibt einen Überblick über aktuelle Veränderungen in der Trendlandschaft. Themen der aktuellen Ausgabe sind dieses Mal:
Klimawandel, Weltraumtourismus und mentales Wohlbefinden. 


  • Der Klimawandel wird real: Die letzten Monate wurden durch weltweite Extremwetterereignisse und ihre dramatischen Folgen, sowie dem negativen Urteil des Weltklimaberichts zum Erreichen des 1.5 Grad Zieles geprägt. Dies gab den Nachhaltigkeitsthemen wie "Erneuerbare Energien", "E-Mobilität" oder "Entkarbonisierung" weiteren Auftrieb.
  • Die autonome Zukunft nimmt Gestalt an: Die Trends "Autonome Mobilität" und "Autonome Dinge" rücken durch neue Meilensteine auf technologischer und regulatorischer Ebene - wie das vom Bundestag angenommene Gesetz für vollautomatisierte Fahrzeuge (Stufe 4) - wieder stärker in den Fokus der Aufmerksamkeit.
  • Die Ära des Weltraumtourismus beginnt: Das private Weltraumgeschäft "Space Business" erreicht neue Meilensteine mit dem persönlichen Wettlauf der Milliardäre Richard Branson (Virgin Galactics), Jeff Bezos (Blue Origin) und Elon Musk (Space X), Touristen ins All zu befördern. Das sorgt für ein gewaltiges - in Zeiten hoher Aufmerksamkeit auf das Thema Nachhaltigkeit nicht kritikloses - Medienecho sowohl in Fach- als auch Massenmedien.
  • Mentales Wohlbefinden prägt das Gesundheitsbewusstsein: Soziale Isolation und hohe Belastungen durch die Pandemie fördern ein ganzheitlicheres Gesundheitsbewusstsein - insbesondere das Thema "
Deka-Trendmonitoring 4. Quartal 2021