Märkte im Fokus – Deka Immobilienresearch

Makro Research
USA: Risiko Natur

Ausgabe April 2023

Management Summary

• Extreme Wetterereignisse nehmen zu und richten weitreichenden Schaden an. Die Federal Emergency Management Agency (FEMA) erstellt deswegen seit geraumer Zeit einen Natural Risk Index (NRI) für die USA, der die erwarteten jährlichen Verluste in USD schätzt.

• Insgesamt werden 18 nicht nur klimabedingte Naturrisiken für Personen, Immobilien und Landwirtschaft auf Staaten- und County-Basis bewertet. Für unsere Analyse konzentrieren wir uns auf die erwarteten Gesamtverluste sowie die potenziellen Immobilienschäden.

• National zeigt sich, dass vor allem die Küstenregionen höheren Risiken ausgesetzt sind: Erdbeben verursachen dabei potenziell die höchsten Kosten an der Westküste, während die südliche Küste eher von Stürmen und Überschwemmungen heimgesucht wird.

• Ostküste, Norden und zentrale Lagen sind in der Regel weniger stark betroffen, zum Teil aufgrund weniger exponierter Lagen, zum Teil aber auch aufgrund eines geringeren wirtschaftlichen Wertes.

Makro Research
Deka Immobilien Monitor

Ausgabe Januar 2023

Management Summary

Investmentmärkte

• Globales Investmentvolumen 2022 mit rund 980 Mrd. USD 26% niedriger als im Vorjahr. Rückgang in Nordamerika geringer als in Europa und Asien/Pazifik.

• Deutliche Renditeanstiege in Europa bei Büro, Logistik, Einzelhandel in 1a-Lagen und Nahversorgung, moderate Anstiege bei Hotels und Shopping-Centern. Renditen steigen weiter vor dem Hintergrund der Zinswende.

• Auch in den USA ist mit weiteren Renditeanstiegen zu rechnen, wenn auch nicht mehr im gleichen Ausmaß wie im Vorjahr. In Asien/Pazifik weitere Renditeanstiege vor allem in australischen Märkten.

• Interesse an zertifizierten Gebäuden nimmt weiter zu.

Makro Research
Logistikmärkte Europa

Ausgabe Dezember 2022

Management Summary

Die Nachfrage an Europas Logistikmärkten bleibt hoch. Die Branche dürfte auch die Energie- und Wirtschaftskrise ohne größere Blessuren meistern. Angesichts der geopolitischen Verwerfung infolge des Kriegs in der Ukraine ist die Absicherung der während der Pandemie bereits massiv gestörten Lieferketten noch stärker in den Fokus gerückt. Die Rückverlagerung von Produktion nach Europa ist vermehrt in der Diskussion. Die Verkürzung der Lieferketten, der Ausbau zu Liefernetzwerken und mehr Pufferlager bzw. eine strategische Lagerhaltung dürften sich mittelfristig in der europaweiten Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen niederschlagen. Der Online-Handel bleibt ein Nachfragetreiber, selbst wenn sich zuletzt die Grenzen des Wachstums beispielsweise beim wichtigen Player Amazon gezeigt haben. 

Immobilienresearch Trends
Metropolen: Die Fundamente

Ausgabe 15. Dezember 2022

Management Summary

• Corona hat die Investitionslandschaft unter den großen Metropolen verändert, Inflation und höhere Zinsen stellen den Immobilienmarkt vor neue Herausforderungen.
• Um zu sehen, welche Städte die Widrigkeiten am besten verkraften, werfen wir einen Blick auf die wirtschaftliche Entwicklung in der Vergangenheit sowie die Erwartungen für die Zukunft.
• Vor allem asiatische Städte schlagen sich gut, viele europäische Städte hinken hinterher, denn die Entwicklung auf Stadtebene ist natürlich nicht losgelöst von der nationalen und regionalen Entwicklung.
• Darüber hinaus können aber einige Metropolen die wirtschaftliche Leistung ihrer Staaten deutlich übertreffen, während andere dahinter zurückfallen und gerade bei diesen Outperformern können attraktive Investitionsstandorte zu finden sein.

Makro Research
Hotelmarkt Deutschland

Ausgabe Dezember 2022

Management Summary

• In den ersten neun Monaten 2022 erreichte das Transaktionsvolumen für Hotels 1,2 Mrd. EUR und blieb damit 17% unter dem Vorjahresniveau. Am Investmentmarkt deutet sich zumindest kurzfristig eine weiterhin abwartende Haltung der Anleger an. Sie erwarten höhere Mietabdeckungsfaktoren von den Betreibern und kalkulieren mit weiteren Preisrückgängen am Markt.
• Auf der Angebotsseite führen steigende Bau- und Finanzierungskosten dazu, dass viele Projekte auf den Prüfstand gestellt werden. Die Spitzenrendite für Vier- und Fünf-Sterne-Hotels in den Top-Standorten hat sich im bisherigen Jahresverlauf um 25 Basispunkte auf durchschnittlich 4,5% erhöht. 2023 ist mit weiteren Anstiegen zu rechnen.

Immobilien Trends
Life Science-Immobilien

Ausgabe September 2022

Management Summary

Insbesondere durch die Corona-Pandemie, aber auch als Folge des demografischen Wandels und durch Digital Health, d.h. die Digitalisierung von Gesundheitstechnologien, steht die Gesundheitsbranche vor großen Herausforderungen und Veränderungen. Dies betrifft vor allem den Teilbereich „Life Science“. Unter diesem Oberbegriff werden verschiedene forschungsintensive Biowissenschaften zusammengefasst, z.B. Biomedizin, Pharmazie, Biochemie, Molekularbiologie, Biophysik.
 
In den USA sind Life Science-Immobilien, d.h. eine Kombination von Büro- und Laborflächen, bereits eine etablierte Assetklasse, in die 2021 gut 21 Mrd. USD investiert wurden. Die Gesundheitsbranche trägt unabhängig von konjunkturellen Einflüssen maßgeblich zum Beschäftigungswachstum bei. Entsprechend wächst der Bedarf an Life Science-Immobilien. Eine vergleichbare Entwicklung wie in den USA dürfte mit Verzögerung auch in Deutschland und weiteren europäischen Kernmärkten einsetzen. Life Science-Immobilien unterschiedlicher Ausprägung bieten institutionellen Investoren die Möglichkeit ihre Portfolios weiter zu diversifizieren.

Makro Research
Hotelmärkte Europa

Ausgabe September 2022

Management Summary

• Die europaweite Nachfrage hat im Laufe der ersten sieben Monate 2022 merklich angezogen. Von der wiedererlangten Reisefreiheit und der aufgestauten Reiselust profitierten insbesondere auch die Feriendestinationen im Süden. In vielen Metropolen mit größerer Abhängigkeit von Geschäftsreisen wurde die hohe Auslastung vor Ausbruch der Pandemie im laufenden Jahr weiter oftmals deutlich verfehlt, wohingegen die durchschnittlichen Zimmerraten nur vereinzelt unterschritten und in einigen Märkten z.T. auch deutlich übertroffen wurden. Die weitere Markterholung von der Gesundheitskrise wird überschattet durch neue exogene Schocks ausgelöst durch den Krieg in der Ukraine. 
• Nach dem Fertigstellungsrekord an neuen Zimmern in 2021 ist mit einer rückläufigen Bautätigkeit zu rechnen. Stark gestiegene Bau- und Finanzierungskosten erschweren den Start neuer Projekte. Deutschland und UK bleiben regionale Schwerpunkte. 
• Der Investmentumsatz mit Hotelimmobilien belief sich im ersten Halbjahr 2022 auf 6,5 Mrd. EUR und lag somit 13,5% unter dem Vorjahresergebnis. Der Zinsschock sorgte für erneute Verunsicherung und geringere Umsätze. Die Spitzenrenditen waren im ersten Halbjahr durch Stagnation bzw. z.T. auch Rückgänge geprägt. Zuletzt stiegen die Ankaufsrenditen jedoch in einigen Märkten u.a. in Deutschland. Wir erwarten im Umfeld steigender Zinsen je nach Markt stabile bzw. leicht steigende Anfangsrenditen.  

Makro Research
Büromärkte weltweit

Ausgabe Juni 2022

Märkte im Umfeld steigender Zinsen

Kaum waren die Büromärkte nach dem Nachfrageeinbruch infolge der Gesundheitskrise wieder auf den Erholungspfad eingeschwenkt, erfolgte im Jahresauftaktquartal in Europa mit dem Angriffskrieg in der Ukraine der nächste Dämpfer für die Wirtschaft. Die geopolitischen Verwerfungen und die negativen Folgen mit Blick auf die Energieversorgung und die gestörten Lieferketten verunsichern die Unternehmen. Die weiter angefachte Inflation hat die Notenbanken zum Vorziehen und zuletzt zum starken Beschleunigen ihrer Zinswenden gebracht einhergehend mit Rezessionsängsten und gravierenden Auswirkungen an den Kapitalmärkten. Anders als zu Beginn der Pandemie steht allerdings nicht mehr generell die Zukunftsfähigkeit von Bürogebäuden in Frage. Zwar ist Homeoffice gekommen um zu bleiben, jedoch im Rahmen von hybriden Arbeitsmodellen. Dem zentralen Büro als Ort der Kommunikation und Innovationsfähigkeit von Unternehmen kommt auch künftig große Bedeutung bei. 

Makro Research
Einzelhandelsmärkte Europa 

Ausgabe April 2022

Auf einen Blick

• Mieten bleiben unter Abwärtsdruck

• Hohe Inflation belastet Verbraucher und schmälert Kaufkraft

• Rückläufiger Bedarf an Verkaufsflächen in Innenstädten und Shopping-Centern durch Online-Boom

• Trend geht weg von monofunktionaler Retailstruktur hin zu Mixed-Used-Objekten mit mehr Risikostreuung

• Nahversorgung als Frequenzanker mit weiterem Mietwachstum und anhaltender Renditekompression

• Stabilisierung der Anfangsrenditen bei Shopping-Centern auf hohen Niveaus, Seitwärtsbewegung auch in 1a-Lagen erwartet