Homeoffice oder Lounge?
Homeoffice oder Lounge?
fondsmagazin sprach mit Hermann Schnell, New-Work-Experte und Real Estate Consultant. Der Architektur-Professor war am 29. September auf dem Immobilien Symposium der DekaBank zu Gast.
In den letzten Jahrzehnten wuchsen in Frankfurt die Bürotürme geradezu aus dem Boden. Geht es jetzt in den neuen Homeoffice-Zeiten darum, die vielen Wolkenkratzer zu Wohnimmobilien umzubauen oder gar abzureißen? Oder wird die Mehrheit der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer auch in Zukunft das Gros der Woche in Büros im städtischen Umfeld verbringen?
Im Schnitt können wir künftig quer über die Branchen mit zwei Tagen Homeoffice pro Woche rechnen. Zwei Tage auch deshalb, weil das die Arbeitgeber arbeitsrechtlich noch nicht in die Pflicht nimmt, den Heimarbeitsplatz aufwendig ergonomisch aufzurüsten. Das führt dazu, dass unsere heutigen Bürotürme eine Art neues Leben bekommen werden. Die Flächen werden kompakter, aber dafür schöner, bunter und vielfältiger: Zum Beispiel durch Shared Offices und Pufferzonen, die bei Bedarf auch von Partnerfirmen genutzt werden können. Einen großflächigen Umbau zu Wohnimmobilien wird es dagegen wohl eher nicht geben. Die wenigsten Bürogebäude sind heute von ihrer Geometrie her für einem Umbau in normale Wohnimmobilien geeignet – für Sonderformen wie temporäres, betreutes oder studentisches Wohnen allerdings schon. Das ist machbar. Beim Abreißen wird man sich dagegen sehr zurückhalten, schon aus CO2-Gründen.
Im Schnitt können wir künftig quer über die Branchen mit zwei Tagen Homeoffice pro Woche rechnen. Zwei Tage auch deshalb, weil das die Arbeitgeber arbeitsrechtlich noch nicht in die Pflicht nimmt, den Heimarbeitsplatz aufwendig ergonomisch aufzurüsten. Das führt dazu, dass unsere heutigen Bürotürme eine Art neues Leben bekommen werden. Die Flächen werden kompakter, aber dafür schöner, bunter und vielfältiger: Zum Beispiel durch Shared Offices und Pufferzonen, die bei Bedarf auch von Partnerfirmen genutzt werden können. Einen großflächigen Umbau zu Wohnimmobilien wird es dagegen wohl eher nicht geben. Die wenigsten Bürogebäude sind heute von ihrer Geometrie her für einem Umbau in normale Wohnimmobilien geeignet – für Sonderformen wie temporäres, betreutes oder studentisches Wohnen allerdings schon. Das ist machbar. Beim Abreißen wird man sich dagegen sehr zurückhalten, schon aus CO2-Gründen.
Hermann Schnell
Architektur-Professor, Berater und New-Work-Experte; Foto: HS
Was braucht es denn heute wirklich, damit vor allem auch junge Menschen noch gerne ins Büro gehen und das Homeoffice mal Homeoffice sein lassen – und warum ist das im Büro sein eigentlich überhaupt so wichtig?
Gerade für junge Menschen, die in einer Firma anfangen, ist es doch einfach eminent wichtig, überhaupt erstmal den Spirit und die Werte, für die ein Unternehmen steht, einatmen zu können. Dazu braucht es einfach den persönlichen Kontakt und die Präsenz im Raum, das funktioniert in der Sterilität des Homeoffices einfach nicht. Generell gilt aber, die Menschen müssen gerne ins Büro gehen wollen. Das Interieur muss also viel emotionaler sein. Letztlich konkurriert das Büro mit dem Zuhause oder dem Arbeiten im Cafe, also will man sich hier auch genauso wohlfühlen können. Die Lounge, die einen offenen Übergangsraum zwischen Arbeit und Privatem schafft, löst dabei das klassisch kühle, rein repräsentative Foyer ab.
Gerade für junge Menschen, die in einer Firma anfangen, ist es doch einfach eminent wichtig, überhaupt erstmal den Spirit und die Werte, für die ein Unternehmen steht, einatmen zu können. Dazu braucht es einfach den persönlichen Kontakt und die Präsenz im Raum, das funktioniert in der Sterilität des Homeoffices einfach nicht. Generell gilt aber, die Menschen müssen gerne ins Büro gehen wollen. Das Interieur muss also viel emotionaler sein. Letztlich konkurriert das Büro mit dem Zuhause oder dem Arbeiten im Cafe, also will man sich hier auch genauso wohlfühlen können. Die Lounge, die einen offenen Übergangsraum zwischen Arbeit und Privatem schafft, löst dabei das klassisch kühle, rein repräsentative Foyer ab.
Welche Rolle spielen denn konkret die großen Megatrends Nachhaltigkeit & Digitalisierung beim Arbeitsplatz der Zukunft? Weniger Tiefgarage und dafür überall W-Lan und begrünte Dächer mit Photovoltaik?
Viele Pflanzen und Photovoltaik auf dem Dach? Da muss man sich entscheiden, beides gleichzeitig geht meist nicht. Aber so oder so haben wir es mit digital automatisierten Häusern zu tun: das Licht geht automatisch an und aus, die Jalousien fahren automatisch hoch und runter – da muss man sich erstmal dran gewöhnen. Und in ökologisch orientierten Haustechnik-Konzepten kann es im Sommer auch schon mal etwas wärmer im Gebäude werden. Bei allem behaglichen Design leben wir also trotzdem in einer Hightechwelt, und die funktioniert übrigens bei neuen Gebäuden nie gleich schon beim Einzug perfekt. In der Regel braucht es ein komplettes Jahr bis die gesamte Technik optimal eingestellt ist. Da muss man ein bisschen nachsichtig sein, wenn man ein neues Büro bezieht. Was die Nachhaltigkeit angeht, hat hier natürlich vor allem auch das Homeoffice eine riesige Bedeutung. Wenn man die zwei Tage Homeoffice als Industrieschnitt vernünftig steuert und auch über die Tageszeiten flexibles Arbeiten zulässt, dann sorgt das nicht nur für erheblich weniger CO2, sondern schafft in den Städten ohne die Lastspitzen im Verkehr auch eine viel entspanntere Urbanität ohne allmorgendliche und allabendliche Staus. Das was die Städte heute umbringt sind die Peakhours.
Viele Pflanzen und Photovoltaik auf dem Dach? Da muss man sich entscheiden, beides gleichzeitig geht meist nicht. Aber so oder so haben wir es mit digital automatisierten Häusern zu tun: das Licht geht automatisch an und aus, die Jalousien fahren automatisch hoch und runter – da muss man sich erstmal dran gewöhnen. Und in ökologisch orientierten Haustechnik-Konzepten kann es im Sommer auch schon mal etwas wärmer im Gebäude werden. Bei allem behaglichen Design leben wir also trotzdem in einer Hightechwelt, und die funktioniert übrigens bei neuen Gebäuden nie gleich schon beim Einzug perfekt. In der Regel braucht es ein komplettes Jahr bis die gesamte Technik optimal eingestellt ist. Da muss man ein bisschen nachsichtig sein, wenn man ein neues Büro bezieht. Was die Nachhaltigkeit angeht, hat hier natürlich vor allem auch das Homeoffice eine riesige Bedeutung. Wenn man die zwei Tage Homeoffice als Industrieschnitt vernünftig steuert und auch über die Tageszeiten flexibles Arbeiten zulässt, dann sorgt das nicht nur für erheblich weniger CO2, sondern schafft in den Städten ohne die Lastspitzen im Verkehr auch eine viel entspanntere Urbanität ohne allmorgendliche und allabendliche Staus. Das was die Städte heute umbringt sind die Peakhours.
Wenn wir bei den Städten sind: Die großen Städte boomen, gleichzeitig drohen die Innenstädte zu veröden – wie passt das eigentlich zusammen?
Der Online-Handel macht den klassischen Großkaufhäusern den Garaus. Insoweit wird in den Innenstädten ein stückweit das Mittelalter zurück kommen …
Der Online-Handel macht den klassischen Großkaufhäusern den Garaus. Insoweit wird in den Innenstädten ein stückweit das Mittelalter zurück kommen …
Also schlecht beleuchtete matschige Gassen?
… nein, das hoffentlich nicht, aber kleinere Geschäfte im Erdgeschoss, zum Beispiel Flaggship-Stores bekannter Marken, die vor allem eine Galerie-Funktion haben. Aus den oberen Geschossen der großen Warenhäuser werden dann Büros oder Wohnungen. Also insgesamt eine gemischterer kleinteiliger Mix. Und der macht dann auch wieder die Innenstädte lebendiger.
… nein, das hoffentlich nicht, aber kleinere Geschäfte im Erdgeschoss, zum Beispiel Flaggship-Stores bekannter Marken, die vor allem eine Galerie-Funktion haben. Aus den oberen Geschossen der großen Warenhäuser werden dann Büros oder Wohnungen. Also insgesamt eine gemischterer kleinteiliger Mix. Und der macht dann auch wieder die Innenstädte lebendiger.